La crise du logement est de plus en plus omniprésente sur le plan politique, que ce soit en Europe ou aux Etats-Unis. Le phénomène concerne toutes les économies avancées. Aux Etats-Unis, des réglementations d’urbanisme et de zonage contraignantes ont artificiellement limité l’offre de logements. En France, 2026 sera la quatrième année de crise du logement neuf et de recul des réservations. L’Allemagne fait le constat que 830.000 logements pourraient manquer en 2027.
L’encadrement des loyers
De nombreuses municipalités ont instauré le blocage des loyers, c’est le cas de New York, Vienne, Barcelone, Stockholm, Berlin, Paris. Il y a une tentation politique de contrôler les loyers, ceux-ci étant aujourd’hui perçus comme un frein dans l’accès au logement des jeunes générations. Or, à moyen et long terme, il y a peu de doute que le contrôle des loyers est très dangereux, pour trois raisons principales.
Il est d’ailleurs frappant de constater que, avec le logement, les pouvoirs publics en sont restés aux solutions d’il y a quarante ou cinquante ans, entre blocage des loyers, contraintes règlementaires et fiscalité confiscatoire.
La première : il décourage la maintenance et l’amélioration des logements. Les bailleurs laissent se déprécier leurs actifs, parce qu’ils n’ont plus les moyens et ne sont pas incités à les entretenir quand les loyers sont bloqués.
Ensuite, au-delà de ce problème de qualité, il y a celui de la rotation des logements. A New York, une partie importante du stock de logements est depuis longtemps sous contrôle des loyers. Beaucoup de locataires dans cette ville ne payent pas le prix du marché. La conséquence, c’est que si vous cherchez un logement disponible en tant que nouvel arrivant, le loyer sera très élevé. Une partie des appartements déjà occupés étant très en dessous du prix de marché, cela n’incite pas leurs occupants à les quitter et à chercher des logements plus adaptés à leurs conditions de vie.
Enfin, cela entrave la mobilité professionnelle : les gens restent dans des logements éloignés de leur travail parce qu’ils ont accès à ces logements à prix contrôlés. C’est vrai aussi pour Paris. En France, les locataires n’en sortent pas assez du logement social, y compris quand ils le souhaiteraient, parce qu’ils ne peuvent pas quitter cette mine d’or que représente un logement à bas coût.
La construction neuve et l’investissement privé en panne
Il y a un problème d’offre à deux niveaux : la construction et l’offre locative.
Pour la construction, il y a deux principaux freins. Le premier, c’est la contestation des permis de construire par des riverains très réticents à l’idée d’avoir plus de logements près de chez eux. Ils craignent moins une baisse de la valeur de leur bien qu’un effet de congestion. Ils ont peur de trouver moins de parkings, que le trafic automobile augmente ou que les services publics locaux soient saturés. Le deuxième frein, ce sont les réglementations très contraignantes sur la construction : environnementales, architecturales ou esthétiques qui font enchérir les prix.
L’offre locative quant à elle est restreinte par les lois visant à restreindre le pouvoir des propriétaires ou à limiter les expulsions locatives afin de protéger les locataires en place. Ce qui produit à long terme un découragement des investisseurs.
La fiscalité, frein à l’investissement
Taxer le patrimoine ne va pas faire apparaître les logements là où le marché est tendu. Les pouvoirs publics peuvent fortement taxer les résidences secondaires ou les logements loués à courte durée dans les grandes métropoles, mais les effets seront limités.
En réduisant les rendements par une lourde fiscalité , les pouvoirs publics réduisent encore les incitations à investir ou à produire de nouveaux logements. Pour prendre le cas de la France, la taxe foncière est aujourd’hui déconnectée des valeurs de marché. Vous payez plus si vous habitez en Seine-Saint-Denis que dans le 7e arrondissement de Paris. La taxe foncière est à 0,1 % de la valeur des logements à Paris, là où en province, on est plutôt entre 0,8 et 1 %. Il faut donc harmoniser les valeurs des taxes foncières avec les valeurs du marché, ce qui reviendrait à les baisser dans beaucoup d’endroits.
Quelles solutions pour relancer l’investissement ?
Selon Antoine Levy* (L’Express du19/2/2026), il faut d’abord permettre au capital de s’investir de manière plus fluide. Pour cela, il faut un marché européen du capital immobilier. Il faut que l’argent allemand puisse s’investir dans des projets immobiliers en France, ou que l’argent espagnol puisse s’investir dans des grands ensembles en Roumanie. C’est seulement à ces conditions qu’on aura une offre suffisante.
Ensuite, harmoniser les réglementations de construction. Il faudrait un modèle unique de permis de construire européen. Si vous êtes capable de bâtir une maison ou un immeuble en Allemagne, vous devez pouvoir remplir les mêmes formulaires en Italie.
Le cas de Hambourg est exemplaire. La municipalité a réagi à la surenchère des normes de construction. Elle a ainsi fait la chasse aux normes énergétiques, techniques, d’accessibilité et celles portant sur les équipements de confort non-critiques pour proposer une nouvelle catégorie de biens immobiliers. La nouvelle catégorie, nommée E pour einfach (simple), fait une croix sur le triple vitrage, le chauffage au sol obligatoire dans les couloirs, simplifié les normes d’isolation acoustique,et ne prévoit plus de nombre minimal de prises électriques par pièce.
Pour un Pacte Locatif Citoyen
L’Institut Janus, le think tank français du logement propose plusieurs solutions pour remédier à la crise de l’investissement locatif, adaptables dans toutes les économies libérales :
- Adopter une fiscalité raisonnée sur les revenus, le capital et les plus-values immobilières
- Réduire les droits de mutation,
- Faire participer les locataires au paiement de la taxe foncière
- Supprimer l’impôt sur le capital,
- Réduire la période de détention pour la taxation des plus-values immobilières
- Augmenter les abattements sur les droits de succession.
- Pour les investisseurs bailleurs dans le neuf et l’ancien, créer un système d’amortissement sur une quote-part significative du prix d’acquisition du bien, droits de mutation inclus.
- Renoncer à l’encadrement des loyers en contradiction avec le principe de liberté des prix et du droit de propriété.
- Permettre une revalorisation simplifiée des loyers tout au long de la vie du bail.
- Renoncer à toute interdiction de louer. L’interdiction de louer ne doit viser que les logements objectivement indécents.
- Encourager les accords locatifs prévoyant que les investissements destinés à permettre d’économiser des charges récupérables (énergie) soient financés conjointement entre bailleur et locataire.
- Concilier l’investissement locatif privé et la rénovation énergétique : créer un dividende social pour les bailleurs s’engageant dans des travaux de rénovation énergétique, sous forme d’amortissement du coût des travaux sur 15 ans et d’imputation totale du déficit foncier.
- Agir contre l’occupation illégale des biens.
Crise du logement : un phénomène généralisé
La crise du logement n’est pas un phénomène isolé : elle est la traduction, à l’échelle mondiale, de déséquilibres conjoints entre offre et demande, contraintes réglementaires et attentes sociales transformées par l’économie contemporaine. Si les causes varient selon les territoires — rareté foncière et spéculation dans les métropoles, rigidités réglementaires et coûts de construction dans d’autres — le constat est partagé : l’accès à un logement décent devient un enjeu central de cohésion sociale et de compétitivité économique.
La dimension politique est décisive : sans décisions courageuses et cohérentes — locales, nationales et transnationales — les réponses risquent de rester ponctuelles et insuffisantes. Agir nécessite donc vision stratégique, alliances publiques‑privées et volonté de long terme pour transformer la crise en opportunité de refondation du logement.
André Perrissel
*Antoine Levy est professeur et chercheur à l’université de Berkeley.
