La crisis inmobiliaria se está convirtiendo en una cuestión política cada vez más omnipresente, tanto en Europa como en Estados Unidos. El fenómeno afecta a todas las economías avanzadas. En EEUU, las normativas restrictivas de planificación y zonificación han limitado artificialmente la oferta de viviendas. En Francia, 2026 será el cuarto año de crisis para la vivienda nueva y de descenso de las reservas. En Alemania, podría haber un déficit de 830.000 viviendas en 2027.
Controles de alquiler
Muchos municipios han introducido la congelación de los alquileres, como Nueva York, Viena, Barcelona, Estocolmo, Berlín y París. Existe la tentación política de controlar los alquileres, que ahora se consideran un obstáculo para el acceso a la vivienda de la generación más joven. Sin embargo, a medio y largo plazo, no cabe duda de que el control de los alquileres es muy peligroso, por tres razones principales.
También llama la atención que, en materia de vivienda, los poderes públicos se hayan aferrado a las soluciones de hace cuarenta o cincuenta años, con la congelación de los alquileres, las limitaciones reglamentarias y la fiscalidad confiscatoria.
La primera es que desincentiva el mantenimiento y la mejora de las viviendas. Los propietarios dejan que sus bienes se deprecien, porque ya no tienen medios ni incentivos para mantenerlos cuando se congelan los alquileres.
Además del problema de la calidad, está el de la rotación de las viviendas. En Nueva York, una gran parte del parque de viviendas ha estado durante mucho tiempo bajo control de alquileres. Muchos inquilinos de esta ciudad no pagan el precio de mercado. En consecuencia, si buscas una vivienda disponible como recién llegado, el alquiler será muy elevado. Algunos de los pisos ya ocupados están muy por debajo del precio de mercado, lo que no anima a sus ocupantes a abandonarlos y buscar un alojamiento más adecuado a sus condiciones de vida.
Por último, dificulta la movilidad profesional: la gente se queda en viviendas lejos de su trabajo porque tienen acceso a estas viviendas de precio controlado. Esto también es cierto en París. En Francia, los inquilinos no salen lo suficiente de la vivienda social, aunque quieran, porque no pueden abandonar la mina de oro que es la vivienda de bajo coste.
La nueva construcción y la inversión privada están estancadas
Hay un problema de oferta a dos niveles: la construcción y la oferta de alquiler.
Cuando se trata de construir, hay dos obstáculos principales. El primero es que los permisos de construcción son impugnados por los residentes locales, que son muy reacios a que haya más viviendas cerca de sus casas. Les preocupa menos la caída del valor de su propiedad que la congestión. Temen encontrar menos aparcamiento, que aumente el tráfico de automóviles o que se saturen los servicios públicos locales. La segunda barrera son las normas de construcción muy restrictivas: medioambientales, arquitectónicas y estéticas, que hacen subir los precios.
La oferta de alquileres, por su parte, está restringida por leyes destinadas a restringir el poder de los propietarios o a limitar los desahucios de alquileres para proteger a los inquilinos existentes. A largo plazo, esto desanima a los inversores.
Los impuestos, un freno a la inversión
Gravar la propiedad no hará que aparezcan viviendas allí donde el mercado es escaso. Los gobiernos pueden imponer fuertes impuestos a las segundas viviendas o a los alquileres de corta duración en las grandes ciudades, pero los efectos serán limitados.
Al reducir los rendimientos mediante una fuerte fiscalidad, los poderes públicos reducen aún más el incentivo para invertir o producir nuevas viviendas. Por tomar Francia como ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles está ahora desconectado de los valores de mercado. Pagas más si vives en Seine-Saint-Denis que en el distrito 7 de París. El impuesto sobre bienes inmuebles es el 0,1% del valor de las viviendas en París, mientras que en las provincias oscila entre el 0,8 y el 1%. Por tanto, tenemos que ajustar los valores del impuesto sobre bienes inmuebles a los valores de mercado, lo que significaría bajarlos en muchos lugares.
¿Cuáles son las soluciones para impulsar la inversión?
Según Antoine Levy* (L’Express, 19/2/2026), lo primero que hay que hacer es permitir que el capital fluya más libremente. Para conseguirlo, necesitamos un mercado europeo de capitales inmobiliarios. Es necesario que el dinero alemán pueda invertir en proyectos inmobiliarios en Francia, o que el dinero español pueda invertir en grandes urbanizaciones en Rumanía. Sólo entonces tendremos una oferta suficiente.
En segundo lugar, tenemos que armonizar la normativa sobre construcción. Tiene que haber un modelo europeo único para los permisos de construcción. Si puedes construir una casa o un edificio en Alemania, deberías poder rellenar los mismos formularios en Italia.
Hamburgo es un ejemplo de ello. El ayuntamiento ha reaccionado ante el creciente número de normas de construcción. Ha suprimido las normas energéticas, técnicas, de accesibilidad y de confort no crítico para crear una nueva categoría de vivienda. La nueva categoría, llamada E de einfach (sencillo), suprime el triple acristalamiento, la calefacción por suelo radiante obligatoria en los pasillos, las normas simplificadas de aislamiento acústico y ya no estipula un número mínimo de enchufes eléctricos por habitación.
Por un Pacto Ciudadano de Alquiler
El Instituto Janus, grupo de reflexión francés sobre la vivienda, ha propuesto una serie de soluciones a la crisis de la inversión en alquiler que pueden adaptarse a todas las economías liberales:
- Adoptar un enfoque racional de la fiscalidad de la renta, el capital y las ganancias inmobiliarias
- Reducir los impuestos sobre transmisiones patrimoniales,
- Implicar a los inquilinos en el pago del impuesto sobre bienes inmuebles
- Suprimir el impuesto sobre el capital,
- Reducción del periodo de tenencia para el impuesto sobre plusvalías inmobiliarias
- Aumentar las desgravaciones del impuesto de sucesiones.
- Para los inversores en inmuebles nuevos y existentes, crear un sistema de amortización sobre una proporción significativa del precio de compra del inmueble, incluidos los derechos de transmisión.
- Abandonar el control de los alquileres, en contradicción con el principio de libertad de precios y el derecho de propiedad.
- Permitir aumentos simplificados del alquiler durante toda la vida del contrato.
- Renuncia a todas las prohibiciones de alquiler. La prohibición de alquiler sólo debe aplicarse a las viviendas que sean objetivamente indecentes.
- Fomentar acuerdos de alquiler por los que las inversiones destinadas a ahorrar en costes recuperables (energía) sean financiadas conjuntamente por propietarios e inquilinos.
- Conciliar la inversión privada en alquiler y la renovación energética: crear un dividendo social para los propietarios que realicen obras de renovación energética, en forma de amortización del coste de las obras durante 15 años y deducción íntegra del déficit inmobiliario.
- Actúa contra la ocupación ilegal de propiedades.
Crisis de la vivienda: un fenómeno generalizado
La crisis de la vivienda no es un fenómeno aislado: es el resultado, a escala mundial, de los desequilibrios entre la oferta y la demanda, las limitaciones normativas y las expectativas sociales transformadas por la economía contemporánea. Aunque las causas varían de una región a otra -escasez de suelo y especulación en las áreas metropolitanas, rigideces normativas y costes de construcción en otras-, todos estamos de acuerdo en que el acceso a una vivienda digna se está convirtiendo en una cuestión clave para la cohesión social y la competitividad económica.
La dimensión política es decisiva: sin decisiones valientes y coherentes -a nivel local, nacional y transnacional- las respuestas corren el riesgo de seguir siendo ad hoc e inadecuadas. Por tanto, actuar requiere una visión estratégica, alianzas público-privadas y un compromiso a largo plazo para transformar la crisis en una oportunidad de remodelar la vivienda.
André Perrissel
*Antoine Levy es profesor e investigador en la UC Berkeley.
