La crisi degli alloggi sta diventando una questione politica sempre più diffusa, sia in Europa che negli Stati Uniti. Il fenomeno interessa tutte le economie avanzate. Negli Stati Uniti, le norme restrittive in materia di pianificazione e zonizzazione hanno limitato artificialmente l’offerta di alloggi. In Francia, il 2026 sarà il quarto anno di crisi per le nuove abitazioni e di calo delle prenotazioni. In Germania, potrebbe esserci una carenza di 830.000 abitazioni entro il 2027.
È inoltre sorprendente notare come, in materia di alloggi, le autorità pubbliche siano rimaste ferme alle soluzioni di quaranta o cinquant’anni fa, con il blocco degli affitti, i vincoli normativi e la tassazione confiscatoria.
Controllo degli affitti
Molti comuni hanno introdotto il blocco degli affitti, tra cui New York, Vienna, Barcellona, Stoccolma, Berlino e Parigi. Esiste la tentazione politica di controllare gli affitti, che oggi sono visti come una barriera all’accesso alla casa per le giovani generazioni. Tuttavia, a medio e lungo termine, ci sono pochi dubbi sul fatto che il controllo degli affitti sia molto pericoloso, per tre motivi principali.
Il primo è che scoraggia la manutenzione e il miglioramento degli alloggi. I proprietari lasciano che i loro beni si svalutino, perché non hanno più i mezzi o l’incentivo per mantenerli quando gli affitti sono congelati.
Oltre al problema della qualità, c’è il problema del turnover degli alloggi. A New York, gran parte del patrimonio abitativo è stato a lungo sottoposto al controllo degli affitti. Molti inquilini di questa città non pagano il prezzo di mercato. Di conseguenza, se cerchi un alloggio disponibile come nuovo arrivato, l’affitto sarà molto alto. Alcuni degli appartamenti già occupati sono ben al di sotto del prezzo di mercato, il che non incoraggia gli inquilini a lasciarli e a cercare un alloggio più adatto alle loro condizioni di vita.
Infine, ostacola la mobilità professionale: le persone rimangono in abitazioni lontane dal posto di lavoro perché hanno accesso a questi alloggi a prezzo controllato. Questo vale anche per Parigi. In Francia gli inquilini non escono abbastanza dalle case popolari, anche quando lo desiderano, perché non possono abbandonare la miniera d’oro delle case popolari.
Nuove costruzioni e investimenti privati in stallo
Esiste un problema di offerta a due livelli: l’edilizia e l’affitto.
Quando si tratta di costruire, ci sono due ostacoli principali. Il primo è che i permessi di costruzione vengono contestati dai residenti della zona, che sono molto riluttanti ad avere più abitazioni vicino alle loro case. Non sono tanto preoccupati di una diminuzione del valore della loro proprietà quanto della congestione del traffico. Temono di trovare meno parcheggi, che il traffico automobilistico aumenti o che i servizi pubblici locali si saturino. La seconda barriera è rappresentata dai regolamenti edilizi molto restrittivi: ambientali, architettonici ed estetici, che fanno lievitare i prezzi.
L’offerta di affitti, nel frattempo, è limitata da leggi che mirano a limitare il potere dei proprietari o a limitare gli sfratti per proteggere gli inquilini esistenti. A lungo termine, questo scoraggia gli investitori.
Le tasse, un freno agli investimenti
Tassare la proprietà non farà apparire gli alloggi dove il mercato è rigido. I governi possono imporre tasse pesanti sulle seconde case o sugli affitti a breve termine nelle grandi città, ma gli effetti saranno limitati.
Riducendo i rendimenti attraverso una forte tassazione, le autorità pubbliche riducono ulteriormente l’incentivo a investire o a produrre nuove abitazioni. Per fare un esempio in Francia, l’imposta sugli immobili è ormai slegata dai valori di mercato. Si paga di più se si vive in Seine-Saint-Denis che nel 7° arrondissement di Parigi. L’imposta sulla proprietà è pari allo 0,1% del valore delle case a Parigi, mentre nelle province è compresa tra lo 0,8 e l’1%. Dobbiamo quindi allineare i valori dell’imposta sulla proprietà ai valori di mercato, il che significherebbe abbassarli in molti luoghi.
Quali sono le soluzioni per rilanciare gli investimenti?
Secondo Antoine Levy* (L’Express, 19/2/2026), la prima cosa da fare è permettere ai capitali di circolare più liberamente. A tal fine, abbiamo bisogno di un mercato europeo dei capitali immobiliari. Il denaro tedesco deve poter investire in progetti immobiliari in Francia o il denaro spagnolo deve poter investire in grandi complessi residenziali in Romania. Solo allora avremo un’offerta sufficiente.
In secondo luogo, dobbiamo armonizzare i regolamenti edilizi. È necessario un modello unico europeo per i permessi di costruzione. Se puoi costruire una casa o un edificio in Germania, dovresti essere in grado di compilare gli stessi moduli in Italia.
Amburgo è un caso emblematico. Il consiglio comunale ha reagito al crescente numero di norme edilizie. Ha eliminato gli standard energetici, tecnici, di accessibilità e di comfort non critico per creare una nuova categoria di immobili. La nuova categoria, denominata E per einfach (semplice), elimina i tripli vetri, il riscaldamento a pavimento obbligatorio nei corridoi, gli standard di isolamento acustico semplificati e non prevede più un numero minimo di prese elettriche per stanza.
Per un patto di locazione con i cittadini
L’Istituto Janus, il think tank francese dedicato all’edilizia residenziale, ha proposto una serie di soluzioni alla crisi degli investimenti in affitto che possono essere adattate a tutte le economie liberali:
- Adottare un approccio razionale alla tassazione del reddito, del capitale e delle plusvalenze immobiliari.
- Ridurre le tasse sui trasferimenti,
- Coinvolgere gli inquilini nel pagamento dell’imposta sugli immobili
- Abolire l’imposta sul capitale,
- Riduzione del periodo di detenzione per l’imposta sulle plusvalenze immobiliari
- Aumentare le franchigie dell’imposta di successione.
- Per gli investitori in immobili nuovi ed esistenti, creare un sistema di ammortamento su una parte significativa del prezzo di acquisto dell’immobile, comprese le tasse di trasferimento.
- Abbandonare il controllo degli affitti, in contraddizione con il principio della libertà dei prezzi e dei diritti di proprietà.
- Consentire aumenti semplificati dell’affitto per tutta la durata del contratto.
- Rinuncia a tutti i divieti di locazione. Il divieto di locazione deve essere applicato solo alle abitazioni che sono oggettivamente indecenti.
- Incoraggiare contratti di locazione in cui gli investimenti volti a risparmiare sui costi recuperabili (energia) siano finanziati congiuntamente da proprietari e inquilini.
- Conciliare l’investimento privato in affitto e la ristrutturazione energetica: creare un dividendo sociale per i proprietari che effettuano lavori di ristrutturazione energetica, sotto forma di ammortamento del costo dei lavori in 15 anni e di detrazione totale del deficit immobiliare.
- Intervenire contro l’occupazione illegale di una proprietà.
Crisi abitativa: un fenomeno diffuso
La crisi degli alloggi non è un fenomeno isolato: è il risultato, su scala globale, di squilibri tra domanda e offerta, vincoli normativi e aspettative sociali trasformate dall’economia contemporanea. Sebbene le cause varino da una regione all’altra – scarsità di terreni e speculazione nelle aree metropolitane, rigidità normative e costi di costruzione in altre – siamo tutti d’accordo sul fatto che l’accesso a un alloggio dignitoso stia diventando una questione fondamentale per la coesione sociale e la competitività economica.
La dimensione politica è decisiva: senza decisioni coraggiose e coerenti – a livello locale, nazionale e transnazionale – le risposte rischiano di rimanere ad hoc e inadeguate. L’azione richiede quindi una visione strategica, alleanze pubblico-privato e un impegno a lungo termine per trasformare la crisi in un’opportunità per rimodellare l’edilizia abitativa.
André Perrissel
*Antoine Levy è professore e ricercatore presso l’Università della California, Berkeley.